อยู่เกิน 10 ปีก็อาจไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยปรปักษ์

การครอบครองปรปักษ์

หลายคนคงเคยได้ยินเกี่ยวกับ “การครอบครองปรปักษ์” เป็นที่เข้าใจกันว่าเข้าไปครอบครองที่ดินของบุคคลอื่นจนครบระยะเวลา ก็จะมีสิทธิครอบครองที่ดินนั้น ๆ ซึ่งในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ได้วางหลักไว้ว่า บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

บ่อยครั้งที่มีคำถามเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ว่า “เรามีกฎหมายนี้ไว้ทำไม” “มีกฎหมายแบบนี้ไว้ก็สร้างความบาดหมางข้อขัดแย้งกันเปล่าๆ” ซึ่งแท้ที่จริงแล้วเจตนารมณ์ของข้อกฎหมาย การครอบครองปรปักษ์ คือ ต้องการให้เจ้าของที่ดินใช้ประโยชน์ในที่ดินให้คุ้มค่า ไม่ปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า เพราะประเทศไทยเป็นประเทศเกษตรกรรม ที่ดินทุกแห่งหากเอาไปทำการเกษตรย่อมผลิดอกออกผลได้อย่างแน่นอน จึงลงโทษเจ้าของที่ไม่ใส่ใจในที่ดินของตนเองโดยการที่ หากมีคนอื่นมาครองครองที่ดินดังกล่าวเป็นระยะเวลารวม 10 ปี แล้ว คนที่ครอบครองนั้นก็จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินไปทันทีตามกฎหมาย แม้ว่าชื่อในโฉนดจะยังเป็นของเจ้าของเดิมก็ตาม ผู้ครอบครองก็มีสิทธิจะไปร้องขอกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นต่อศาลได้

หลักของการครอบครองปรปักษ์ ต้องครอบครองโดย “สงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ”

การครอบครองปรปักษ์

โดยสงบ

โดยสงบ หมายถึง มิได้มีการโต้แย้งสิทธิ์ เช่น อยู่ระหว่างการฟ้องร้องมีคดีความกัน ลำพังแค่การโต้เถียงกันระหว่างบุคคลโดยไม่เริ่มกระบวนการทางกฎหมายนั้น ยังถือว่าเป็นการครอบครองโดยสงบอยู่

โดยเปิดเผย

โดยเปิดเผย หมายถึง แสดงการครอบครองโดยชัดแจ้ง มิได้ซ่อนเร้น ปิดบังอำพราง เช่น แอบเข้าไปสร้างเพิงพักโดยพรางตามิให้บุคคลทั่วไปสังเกตเห็นอย่างนี้จะถือเป็นการครอบครองโดยเปิดเผยมิได้

ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ

ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ หมายถึง มีพฤติการณ์ยึดถือ ทำประโยชน์ใช้สอย ขัดขวางห้ามบุคคลอื่นเข้ามายุ่งเกี่ยว และมิได้เข้าครอบครองโดยอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์ เช่น นายเอ มีบ้านและที่ดินอยู่แปลงหนึ่ง ให้นายบีเข้าอยู่อาศัย กรณีแบบนี้ไม่ว่านายบีจะอยู่อาศัยเกินสิบปีในฐานะผู้ครอบครอง ก็ไม่สามารถนับอายุการครอบครองปรปักษ์ได้ เพราะครอบครองโดยอำนาจเจ้าของกรรมสิทธิ์

ครอบครองโดยปรปักษ์

หากตีความตามตัวอักษรตามมาตรา 1382 แล้ว การครอบครองปรปักษ์จะต้องมีเจตนาครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ซึ่งถ้าเป็นการครอบครองในทรัพย์ที่ตนเข้าใจว่าเป็นของตนก็จะไม่เข้าองค์ประกอบ โดยมีคำพิพากษาศาลฎีกาหลายฉบับที่ยึดเอาตามแนบทางนี้ แต่ภายหลังก็มีการกลับหลักพิจารณาเป็นว่าแม้จะเข้าใจว่าเป็นทรัพย์ของตน ก็นับเวลาเป็นครอบครองปรปักษ์ได้ ซึ่งอาจเป็นกรณีที่ข้อเท็จจริงในทางนำสืบแตกต่างกันก็เป็นได้

เนื่องจากการครอบครองปรปักษ์เป็นเรื่องของกรรมสิทธิ์ ดังนั้นการครอบครองปรปักษ์บนที่ดินจะนับอายุได้นั้นต้องเริ่มนับตั้งแต่เป็นที่ดินมีโฉนด หากมีการครอบครองก่อนหน้านั้นย่อมไม่นำมานับอายุการครอบครอง (ฎีกา 677/2550) การครอบครองปรปักษ์จะสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อร้องขอต่อศาลและศาลมีคำสั่งให้ผู้ร้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ โดยดำเนินการโดยยื่นคำร้องต่อศาลที่มีเขตอำนาจบทที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยเป็นคำร้องขอฝ่ายเดียว และต้องมีการประกาศหนังสือพิมพ์เพื่อให้โอกาสผู้มีสิทธิ์หรือผู้มีส่วนได้เสียคัดค้าน กรณีไม่มีผู้คัดค้านศาลจะทำการไต่สวนคำร้องไปฝ่ายเดียว และมีคำสั่งให้ผู้ร้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ และให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการจดทะเบียนใสชื่อผู้ร้องในโฉนดที่ดินนั้น หากมีผู้คัดค้านก็จะเป็นคดีมีข้อพิพาท ผู้ร้องจะมีฐานะเป็นโจทก์ ผู้คัดค้านมีฐานะเป็นจำเลย

อย่างไรก็ตาม แม้การครอบครองจะครบองค์ประกอบข้างต้น แต่ผู้ครอบครองก็ไม่สามารถยกเอาอายุการครอบครองนี้ขึ้นต่อสู้กับบุคคลภายนอกที่เสียค่าตอบแทนโดยสุจริต ตามหลักของมาตรา 1299 วรรคสองวางไว้ว่าถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ในทางคดีนั้น ผู้ครอบครองในฐานะผู้ร้องมีหน้าที่จะต้องพิสูจน์ได้ว่าบุคคลภายนอกนั้นไม่สุจริตอย่างไร

นอกจากนี้แล้วยังมีทรัพย์บางประเภทที่ไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ อาทิ ทรัพย์ของทางราชการ ที่ราชพัสดุ ที่ดินในเขตปฎิรูป (สปก.) ที่ธรณีสงฆ์ ไม่ว่าจะครอบครองมานานเท่าไรก็ไม่มีสิทธิ์ร้องต่อศาลเพื่อขอกรรมสิทธิ์

แม้ว่ากฎหมายนี้อาจจะสร้างความกังวลใจสำหรับคนที่มีที่ดินมากจนไม่ค่อยมีเวลาไปดูแล แต่การเสียกรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ก็มีเงื่อนไขมากพอควร หากเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมสอดส่องดูแลบ้างไม่ทิ้งร้างเป็นเวลานาน ก็ไม่มีอะไรน่ากังวลใจ

บทความกฎหมายล่าสุด