คดีที่ดิน 3
บทความ บทวิเคราะห์ดีๆ ในเชิงกฎหมาย ที่คุณไม่ควรพลาด ทีมทนายความของเราคัดสรรเรื่องที่เกี่ยวกับคดีที่ดินมาไว้ให้แล้ว
21
#เรื่องที่ควรรู้ ก่อนซื้อที่ดิน ภ.บ.ท. 5
ที่ดินตามกฎหมายแล้วมีอยู่หลายประเภทมากครับ วันนี้เราจะพาทุกคนไปทำความรู้จักกับที่ดิน “ภ.บ.ท. 5” กัน ว่ามันคือที่ดินอะไร และเราจะมีสิทธิบนที่ดินนี้ได้ขนาดไหน เพื่อให้ทุกคนสามารถตัดสินใจได้เมื่อจะต้องซื้อที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ครับ
22
การออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน
นิพนธ์ “ประกาศออกโฉนด 69 จังหวัด” 100,000 แปลง เพราะเป็นนโยบายที่สำคัญ สร้างชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีให้ประชาชน โดยเมื่อวันที่ 29 สิงหาคม 2565 ที่ผ่านมาได้มีการลงนามในประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดจังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่เพื่อออกโฉนดที่ดินปีงบประมาณ พ.ศ. 2566 จำนวนทั้งสิ้น 69 จังหวัด ซึ่งอาศัยอำนาจตามความในมาตรา 58 วรรคแรก แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2528 รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย เห็นสมควรประกาศกำหนดจังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่เพื่อออกโฉนดที่ดินปีงบประมาณ พ.ศ. 2566
23
ขายฝากที่ดินยังไง ไม่ให้โดนโกง
ขายฝากที่ดิน หรือ สัญญาขายฝากที่ดิน เป็นการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินประเภทหนึ่ง โดยการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562 โดยกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อทันทีเมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน โดยผู้ซื้อฝากจะได้รับประโยชน์ในรูปแบบดอกเบี้ย โดยกำหนดไว้ไม่เกิน 15 % ต่อปี และได้รับเงินต้นและดอกเบี้ยคืนทันทีเมื่อผู้ขายฝากที่ดินนำเงินไปไถ่ถอนที่ดินคืนตามข้อตกลงในสัญญา
24
ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร ซื้อขายได้หรือไม่!?
ที่ดินในประเทศไทยเอาเข้าจริงๆ แล้วมันไม่ได้มีแต่ที่ดินมีโฉนดหรือที่ดิน น.ส.3 เท่านั้นนะครับ จริงๆ แล้วมีอยู่หลายประเภทมาก ซึ่งเราอาจจะไม่ได้ไปเกี่ยวข้องเลยไม่รู้ วันนี้ผมเลยนำเอาเกร็ดความรู้เกี่ยวกับที่ดิน ส.ป.ก. ที่คนทั่วไปไม่ค่อยรู้จักมาเล่าให้ฟังว่ามันคืออะไร เป็นที่ดินแบบไหน ทำอะไรได้บ้าง เผื่อวันข้างหน้าจะต้องเข้าไปเกี่ยวข้องกับที่ดินนี้ จะได้รู้ไว้ก่อนนะครับ
25
เจ้าของรวมในที่ดินต้องรู้!! ที่ดินกรรมสิทธิ์รวม แบ่งแยกอย่างไร
ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าที่ดินเป็นทรัพย์สินที่ใครๆ ก็อยากจับจองได้มาเป็นของตัวเองคนเดียวทั้งนั้นเพราะว่านับวันก็มีแต่ราคาจะขึ้นเรื่อยๆ แต่สำหรับที่ดินที่มีชื่อเจ้าของหลายคน หรือในทางกฎหมายจะเรียกว่า “ที่ดินกรรมสิทธิ์รวม” เจ้าของแต่ละคนมีสิทธิในส่วนไหน อย่างไร แล้วจะแบ่งแยกที่ดินออกมาได้หรือไม่ วันนี้เรามาหาคำตอบไปด้วยกันครับ
26
ที่ดิน ส.ป.ก. โอนให้ใครได้บ้าง
ที่ดิน ส.ป.ก. หรือที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 คือเอกสารแสดงการครอบครองที่ดินที่สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ออกให้กับประชาชนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการปฎิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2518 โดยมีหลักว่า ที่ดินในเขตปฏิรูปนั้นใช้ทำเกษตรกรรมได้อย่างเดียวเท่านั้น ทำประโยชน์อย่างอื่นไม่ได้ และผู้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จะต้องมีฐานะยากจน หรือผู้จบการศึกษาทางเกษตรกรรม หรือผู้เป็นบุตรของเกษตรกร
27
“สัญญาเช่าที่ดินเพื่อประกอบกิจการ”
อยากทำธุรกิจสักอย่าง แต่ต้องมีออฟฟิศ ต้องมีหน้าร้าน แต่ประเด็นหลักเลยคือไม่มีที่ดินที่จะสร้าง จะไปหาซื้อก็แพง แล้วถ้าธุรกิจล้มซื้อที่ดินไปก็จะมีแต่หนี้หรือเปล่า คุณเคยเจอปัญหาแบบนี้กันไหมครับ ถ้าเคย ลองหันมามองเรื่องการเช่าแทนการซื้อไหม แต่อย่าเข้าใจผิดนะครับ ผมไม่ได้จะเสนอที่ดินให้เช่าหรืออะไรนะครับ แต่ผมนำเรื่องสัญญาเช่าที่ดินเพื่อประกอบกิจการมาแชร์ให้กับทุกคนครับ ใครที่กำลังหาที่ดินเพื่อประกอบกิจการห้ามพลาดเลยครับ!!
28
ปัญหาการครอบครองปรปักษ์ ควรแก้กฎหมายหรือไม่
หนึ่งในคดีที่ดินที่ผมเชื่อว่าหลายคนน่าจะรู้จักก็คือ “คดีครอบครองปรปักษ์” ซึ่งเป็นคดีที่บุคคลหนึ่งเข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินของผู้อื่นโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของที่ดินโดยครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี หากครอบครองได้ตามนี้ ผู้นั้นก็จะมีสิทธิยื่นคำร้องขอครอบครองปรปักษ์ต่อศาล หรืออาจยกการครอบครองปรปักษ์ขึ้นเป็นข้อต่อสู้กรณีที่เจ้าของที่ดินฟ้องขับไล่ได้
29
#กฎหมายที่ต้องรู้ ต่างชาติซื้อบ้านในไทย ได้ไหม?
เรียกได้ว่าไปไหนต่อไหนที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวหลักในไทย เรามักจะเห็นชาวต่างชาติปะปนอยู่เต็มไปหมดโดยเฉพาะตอนนี้ที่เต็มไปด้วยชาวจีน และก็ยังมีข่าวออกมามากมายเกี่ยวกับการที่ต่างชาติแห่ซื้อซื้อที่ดินในไทย แต่คำถามคือ ต่างชาติซื้อบ้านในไทย ได้ไหม? เป็นคำถามที่ค่อนข้างเป็นที่สนใจเลยครับ เราไปร่วมหาคำตอบด้วยกันดีกว่าครับ
30
ครอบครองปรปักษ์ที่ดินติดจำนอง
แน่นอนว่าการครอบครองปรปักษ์จะต้องครอบครองที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์หรือที่ดินมีโฉนด โดยเจ้าของที่ดินในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถนำที่ดินไปทำอะไรก็ได้ภายใต้สิทธิของตน ไม่ว่าจะเป็นการใช้หรือโอนขาย และเป็นไปได้ว่าเจ้าของที่ดินอาจจะปล่อยที่ดินรกร้างเอาไว้ ไม่ได้ใช้ แต่อาจจะใช้เอกสารสิทธิ์ในที่ดินนั้นไปเป็นประกันการชำระหนี้หรือนำไปจำนอง ซึ่งถ้าผู้ครอบครองปรปักษ์เข้าไปครอบครองปรปักษ์ที่ดินติดจำนองล่ะ มันจะมีผลยังไง หรือจะต้องดำเนินการอะไรหรือเปล่า วันนี้เรามีคำตอบครับ