ครอบครองปรปักษ์

ครอบครองปรปักษ์

“ เมื่อยึดครองจนได้ครอบครอง ความเป็นเจ้าของก็ไม่ไกลเกินเอื้อม ” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บัญญัติว่า “ บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซรh ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ ”

หลักเกณฑ์ในการครอบครองปรปักษ์มีดังนี้

1.ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นอาจครอบครองด้วยตัวเอง หรือโดยผู้อื่นครอบครองแทนก็ได้

2.ครอบครองโดยสงบและเปิดเผย โดยไม่มีผู้อื่นอ้างสิทธิดีกว่า ไม่มีผู้อื่นโต้แย้งสิทธิ ไม่มีผู้อื่นขับไล่ 

หรือไม่มีผู้อื่นฟ้องร้องเป็นคดี ไม่มีการปิดบังอำพรางซ่อนเร้นในการครอบครองดังกล่าว

3.ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยแสดงเจตนาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่แต่เพียงครอบครองแทนผู้อื่น

อาจจะเป็นการครอบครองโดยคิดว่าเป็นของตัวเองก็ได้ หรือครอบครองทรัพย์สินของคนหนึ่ง 

แล้วเข้าใจว่าเป็นของอีกคนหนึ่งก็ได้ แต่ถ้าครอบครองโดยเข้าใจว่าเป็นของรัฐไม่ได้

4.ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี

5.ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปี

ผู้ที่ครอบครองครบตามเงื่อนไขทั้งห้าข้อดังกล่าวก็จะได้กรรมสิทธิ์และถ้าอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบครองเป็นที่ดิน ผู้ที่เข้าครอบครองต้องโดยสุจริต ต้องเข้าไปใช้ประโยชน์โดยเปิดเผย ไม่ได้แอบบุกรุกเข้ามาในที่ดิน หรือฉ้อโกงที่ดินคนอื่นมา และต้องครอบครองทรัพย์สินที่คนอื่นมีกรรมสิทธิ์เท่านั้น เช่นโฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” จึงจะเป็นผู้มีสิทธิได้กรรมสิทธิ์จากการครอบครองปรปักษ์

ข้อยกเว้นที่ไม่ใช่เป็นการครอบครองปรปักษ์

1.ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเท่านั้น หากเป็นที่ดินประเภทอื่นๆที่มีเพียงสิทธิครอบครอง 

เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) 

หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ และที่ดินของรัฐก็ไม่ได้เช่นกัน

2. หากเป็นผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน

3.ไม่นับผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างรอทำสัญญาซื้อขาย เพราะการที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขาย 

ถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์

4.หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นลายลักษณ์อักษรไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์

5.หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างนั้นจะไม่ถือว่าครบ 10 ปี โดยผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน 

มีผลให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่

หากปฏิบัติครบตามเงื่อนไขตามมาตรา 1382 ต้องไปแสดงสิทธิที่ศาล โดยทำคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งว่า ที่ดิน โฉนดเลขที่….ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้อง เมื่อได้รับคำสั่งศาลแล้ว ก็นำคำสั่งศาลไปเปลี่ยนแปลงโฉนดที่ดินต่อไป

อ่านบทความเพิ่มเติม คดีที่ดิน คลิก!

ติดต่อ ปรึกษาทนายคดีที่ดินหรือ จ้างทนายคดีที่ดิน คลิก!

บทความกฎหมายล่าสุด