ครอบครองปรปักษ์ที่ดินติดจำนอง

ต้องทำอย่างไร?

เมื่อครอบครองปรปักษ์ที่ดินติดจำนอง

ครอบครองปรปักษ์ที่ดินติดจำนอง

แน่นอนว่าการครอบครองปรปักษ์จะต้องครอบครองที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์หรือที่ดินมีโฉนด โดยเจ้าของที่ดินในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถนำที่ดินไปทำอะไรก็ได้ภายใต้สิทธิของตน ไม่ว่าจะเป็นการใช้หรือโอนขาย และเป็นไปได้ว่าเจ้าของที่ดินอาจจะปล่อยที่ดินรกร้างเอาไว้ ไม่ได้ใช้ แต่อาจจะใช้เอกสารสิทธิ์ในที่ดินนั้นไปเป็นประกันการชำระหนี้หรือนำไปจำนอง ซึ่งถ้าผู้ครอบครองปรปักษ์เข้าไปครอบครองปรปักษ์ที่ดินติดจำนองล่ะ มันจะมีผลยังไง หรือจะต้องดำเนินการอะไรหรือเปล่า วันนี้เรามีคำตอบครับ

หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมาย

การครอบครองปรปักษ์ กฎหมายกำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 โดยกำหนดให้ผู้ที่จะได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองปรปักษ์นั้นจะต้องครอบครองที่ดินของผู้อื่นซึ่งจะต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ ครอบครองโดยสงบไม่มีข้อขัดแย้งเป็นคดีกับเจ้าของ และโดยเปิดเผยไม่ได้มีการหลบซ่อนหรือปิดบัง ใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นเหมือนกับคนทั่วไปใช้กัน ด้วยเจตนาที่จะเป็นเจ้าของที่ดิน และครอบครองที่ดินนั้นติดต่อกัน 10 ปี ผู้ที่ครอบครองก็จะได้กรรมสิทธิ์มาโดยผลของกฎหมายทันทีโดยที่ไม่ต้องไปจดทะเบียนอะไรเลยครับ

การจำนองและผลของการนำที่ดินไปจำนอง

การจำนอง คือ การนำอสังหาริมทรัพย์หรือในกรณีนี้ก็คือที่ดิน ไปจดทะเบียนเป็นประกันการชำระหนี้ หากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ก็มีหลักประกันที่สามารถบังคับชำระหนี้เอากับทรัพย์ที่จำนองนั้นได้ ซึ่งการจำนองนั้นเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งอันเป็นภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ว่าจะเปลี่ยนมือแค่ไหนแต่ถ้าไม่ได้ไถ่ถอน ก็จะตกติดไปกับตัวทรัพย์นั้นตลอด ดังนั้น ถ้าเจ้าของนำที่ดินไปจำนองไว้ตามกฎหมายแล้ว การจำนองก็จะติดไปกับที่ดินนั้นด้วยครับ

ครอบครองปรปักษ์ที่ดินติดจำนอง

กรณีที่ครอบครองปรปักษ์ที่ดินของผู้อื่น และที่ดินนั้นถูกนำไปจำนองประกันการชำระหนี้ไว้โดยเจ้าของตัวจริง หากมีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินติดจำนองนั้นครบหลักเกณฑ์ตามกฎหมาย ผู้ที่ครอบครองปรปักษ์ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นพร้อมกับภาระติดพันหรือการจำนองไปด้วย
แต่ย้อนกลับไปก่อนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ถามว่าการครอบครองปรปักษ์ที่ดินติดจำนอง ส่งผลต่อการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ เพราะหลายคนก็สงสัยว่าถ้าเจ้าของตัวจริงนำที่ดินไปจำนอง มันจะส่งผลกระทบต่อหลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์หรือเปล่า คำตอบคือ ไม่กระทบต่อหลักเกณฑ์ใดเลยในการครอบครองปรปักษ์ครับ ดังนั้น แม้มีการจำนองก็ครอบครองปรปักษ์ได้ตามปกติ เพียงแค่ครอบครองให้ครบตามหลักเกณฑ์ที่มาตรา 1382 กำหนดไว้ก็พอครับ

ผลของการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ที่ดินติดจำนอง

การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นการได้กรรมสิทธิ์มาโดยผลของกฎหมาย คือ ได้กรรมสิทธิ์ทันทีหลังจากที่ครอบครองครบตามหลักเกณฑ์การครอบครองปกปักษ์ตามมาตรา 1299 วรรค 2 บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิทันที แต่หากยังไม่มีการจดทะเบียน ผู้ครอบครองปรปักษ์ก็ไม่สามารถยกการได้ที่ดินนั้นมาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้มาโดยมีค่าตอบแทนและสุจริตซึ่งได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว

ดังนั้น ถ้าเจ้าหนี้ผู้รับจำนองรับจำนองโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนจำนองโดยสุจริตแล้วก่อนที่จะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ผู้ได้ที่ดินมาโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ดินติดจำนองนั้นก็ไม่สามารถยกเรื่องการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์มาต่อสู้ผู้รับจำนองได้ หากมีการบังคับจำนองที่ดินดังกล่าว ผู้ครอบครองปรปักษ์ก็ทำอะไรไม่ได้ อาจถูกบังคับจำนองหรือจะต้องชำระหนี้ที่ติดจำนองนั้นครับ

แต่ถ้าครอบครองปรปักษ์ที่ดินติดจำนองนั้นจนได้กรรมสิทธิ์แล้วมีการดำเนินการทางศาลและเปลี่ยนแปลงทะเบียนเรียบร้อยแล้ว ถ้าหลังจากนี้เจ้าของเดิมเอาโฉนดไปจำนอง แบบนี้เราสามารถยกข้อต่อสู้ขึ้นสู้กับผู้รับจำนองได้แล้วครับ เพราะเราจดทะเบียนเรียบร้อยตามมาตรา 1299 วรรค 2 แล้ว สามารถอ้างได้ว่าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของเราโดยสมบูรณ์ทุกขั้นตอน เจ้าของเดิมไม่มีสิทธินำไปจำนองแล้วนั่นเอง ซึ่งหากมีการฟ้องบังคับจำนองมา ผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์ไปโดยการครอบครองปรปักษ์ก็จะต้องยื่นคำร้องเข้าไปในคดีนั้นเพื่อยกข้อต่อสู้นี้ขึ้นสู้กับผู้รับจำนองครับ

อ่านบทความเพิ่มเติม คดีที่ดิน คลิก!

ติดต่อ ปรึกษาทนายคดีที่ดินหรือ จ้างทนายคดีที่ดิน คลิก!