ภาระจำยอมได้ทั้งทางนิติกรรมและอายุความได้หรือไม่

#ทนายเล่าเรื่อง
ภาระจำยอมได้ทั้งทางนิติกรรมและอายุความ ได้หรือไม่
หรือเลือกได้แค่ทางเดียว?

ภาระจำยอมได้ทั้งทางนิติกรรมและอายุความได้หรือไม่

           #ทนายเล่าเรื่อง วันนี้เราเอาคดีเกี่ยวกับที่ดินมาฝากกันอีกแล้วครับ โดยเป็นเรื่องเกี่ยวกับการได้ภาระจำยอมในที่ดินว่าภาระจำยอมจะได้มาทั้งสองทางได้หรือไม่ คือจะได้มาทั้งทางนิติกรรมและทางอายุความได้หรือไม่ หรือถ้าได้ทางหนึ่งแล้ว อีกทางหนึ่งจะไม่ได้เลย? ‘เราไปดูพร้อมๆ กันเลยดีกว่า เผื่อเป็นประโยชน์กับใครในการนำไปต่อสู้คดีครับ

ภาระจำยอมได้มาทั้งสองทาง

           คดีนี้ นายเจียวเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 321 ต่อมาเมื่อปี 2525 นางดาวได้มาติดต่อขอซื้อที่ดินบางส่วน นายเจียวจึงได้ตัดสินใจแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกมาบางส่วนเป็นโฉนดเลขที่ 654 เพื่อขายให้กับนางดาว โดยทำเป็นสัญญาซื้อขายกันโดยมีข้อตกลงในสัญญาว่า นายเจียวยินยอมให้ใช้ทางในที่ดิน 321 ของตนต่อเมื่อที่ดินส่วนอื่นได้ขายให้กับคนอื่น ซึ่งทางดังกล่าวกว้างประมาณ 2 เมตรยาวไปจนถึงถนนใหญ่ จากนั้นนางดาวจึงปลูกบ้านลงบนที่ดิน 654 และใช้ทางในที่ดิน 321 ในการออกสู่สาธารณะมาโดยตลอด

          ต่อมาเมื่อปี 2535 นายไข่ได้ซื้อที่ดิน 321 มาจากนายเจียว และอยู่อาศัยมาโดยตลอดจนเมื่อปี 2544 นายไข่สร้างกำแพงคอนกรีตปิดไม่ยอมให้นางดาวใช้ทางออกสู้สาธารณะของที่ดิน 321 เป็นทางเดินเข้าออกจากที่ดินของนางดาวสู่ถนนสาธารณะอีกต่อไป

           นางดาวจึงฟ้องนายไข่เป็นคดีให้รื้อถอนกำแพงที่ปิดทางออกสู่สาธารณะออกไป โดยอ้างว่า ใช้ทางดังกล่าวเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ โดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอมเป็นเวลากว่า 19 ปี แล้ว ทางดังกล่าวจึงตกเป็นทางภาระจำยอม
         นายไข่ก็เข้ามาต่อสู้ว่า นางดาวใช้ทางเดินในที่ดิน 321 ออกสู่ทางสาธารณะโดยอาศัยสิทธิของนายเจียว จึงไม่ได้ภาระจำยอมโดยอายุความ

           ในคดีนี้ ศาลต้องวินิจฉัยว่า ทางพิพาทหรือทางเดินบนที่ดิน 321 ที่นางดาวใช้เพื่ออกสู่ทางสาธารณะเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของนางดาวหรือไม่ ศาลเห็นว่า ตามสัญญาซื้อขายระหว่างนายเจียวกับนางดาวนั้น ในข้อที่ระบุว่า นายเจียวผู้ขายยอมให้ทางต่อเมื่อที่ดินส่วนอื่นได้ขายให้กับคนอื่น นายเจียวยินยอมจะให้ทางเดินกว้าง 2 เมตร ความยาวจนถึงถนนใหญ่ ไม่ว่ากรณีใดๆ เห็นได้ว่า ข้อตกลงดังกล่าวเกิดจากการที่นางดาวซื้อที่ดินจากนายเจียวซึ่งแบ่งขายที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 321 ให้แก่นางดาว การที่นายเจียวตกลงกับนางดาวดังกล่าวก็เพื่อประสงค์ให้นางดาวมีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะผ่านที่ดิน 321 ของนายเจียว ซึึ่งมีลักษณะเป็นการได้ประโยชน์ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ไม่ใช่เป็นกรณีที่นางดาวอาศัยสิทธิของนายเจียวแต่เพียงฝ่ายเดียว ข้อตกลงให้นางดาวใช้ทางพิพาทดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นการได้ภาระจำยอมโดยนิติกรรมอันเป็นทรัพยสิทธิที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

            แต่เมื่อนางดาวยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มา จึงสิทธิจึงยังไม่บริบูรณ์ตามประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคแรก แต่ถึงแม้การได้ภาระจำยอมโดยนิติกรรมของนางดาวจะไม่บริบูรณ์ หากปรากฏว่านางดาวได้ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอมติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี นางดาวก็มีสิทธิได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382

             ในระหว่างการพิจารณาคดี นางดาวก็เบิกความยืนยันว่า หลังจากนางดาวซื้อที่ดินจากนายเจียวแล้ว นางดาวได้ใช้ทางพิพาทออกสู่ถนนสาธารณะตลอดมา เป็นเวลาประมาณ 20 ปี โดยไม่มีใครมาคัดค้าน และหลังจากนายไข่ซื้อที่ดินจากนายเจียวแล้ว นางดาวก็ยังคงใช้ทางพิพาทตลอดมา โดยนายไข่ไม่ได้โต้แย้งคัดค้านอีกด้วย
           ประกอบกับนางดาวทำทางเดินในที่ดินโฉนดเลขที่ 321 ของนายเจียวออกจากหน้าบ้านของนางดาวโดยใช้แผ่นซิเมนต์ปูเป็นทางเดินตลอดแนวของทางพิพาท เป็นปรปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินโดยชัดแจ้ง จึงฟังได้ว่า นางดาวได้ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอมเป็นเวลากว่าสิบปีแล้ว นางดาวจึงได้ภาระจำยอมโดยอายุความ

            เป็นยังไงกันบ้างครับ จากหลักในคดีนี้เราจะเห็นได้เลยว่า แม้จะได้ภาระจำยอมมาโดยนิติกรรมแล้ว แต่ถ้าไม่ได้เอาไปจดทะเบียนตามที่กฎหมายกำหนด ภาระจำยอมนั้นก็ยังไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ และถ้าใช้ทางภาระจำยอมนั้นตลอดมาโดยสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอมจนครบ 10 ปีแล้ว ผู้นั้นก็ได้ภาระจำยอมโดยทางอายุความได้อีกทางหนึ่งนั่นเองครับ เท่ากับว่าเราอาจได้ภาระจำยอมมาทั้งสองทางเลย ถ้าเข้าเงื่อนไขตามกฎหมายครับ
            อ้างอิง : ฎ.4991/2551

รวมสาระที่น่าสนใจที่เกี่ยวข้องกับ #ทนายเล่าเรื่อง มาให้ชมกัน

ติดต่อ ปรึกษาทนาย หรือ จ้างทนาย คลิก!

บทความกฎหมายล่าสุด