การได้ภาระจำยอม
ตามกฎหมาย

ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิประเภทหนึ่งตามกฎหมายทรัพย์สินหรือพูดง่ายๆ ก็คือเป็นสิทธิในทรัพย์สินประเภทหนึ่งซึ่งจะมีได้ในอสังหาริมทรัพย์ที่โดยส่วนมากภาระจำยอมนี้ก็จะเข้าไปเกี่ยวข้องกับเรื่องที่ดินเป็นส่วนใหญ่ครับ

โดยเจ้าภาระจำยอมนี้เป็นสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างในทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่น ดังนั้นจะเห็นว่าจะมีอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเกี่ยวข้องอยู่ 2 ตัวนั่นก็คือ คือ “สามยทรัพย์” อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับประโยชน์จากภาระจำยอม และ “ภารยทรัพย์” คืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบังคับภาระจำยอมซึ่งต้องรับกรรมบางอย่าง

เราก็ได้รู้นิยามกันไปแบบพอหอมปากหอมคอแล้วนะครับ ทีนี้เรามาเข้าสู่เนื้อหาหลักที่ผมจะเล่าให้ทุกคนฟังกันในวันนี้ดีกว่าซึ่งก็คือเรื่องการได้มาซึ่งภาระจำยอมนั่นเอง เราจะไปดูกันว่าถ้าเราจะมีสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของคนอื่นในการที่จะใช้ประโยชน์บางอย่างได้ มันจะต้องทำอย่างไรบ้าง ไปดูกันเลยครับ

1 การได้ภาระจำยอมโดยนิติกรรม – เจ้าของสามยทรัพย์อาจตกลงกับเจ้าของภารยทรัพย์ให้จดทะเบียนภาระจำยอมให้ก็ได้ และเมื่อภาระจำยอมเป็นสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ จึงอยู่ในบังคับมาตรา 1299 วรรคแรก ที่จะบริบูรณ์ต่อเมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

เช่น เราไปตกลงกับที่ดินแปลงติดกันว่าขอใช้ที่เป็นทางเดินออกไปสู่ทางสาธารณะอีกทางหนึ่ง ซึ่งหากเขาตกลงด้วย ก็จะต้องมีการทำเป็นหนังสือว่าตกลงกันอย่างไร แล้วจึงไปจดทะเบียนภาระจำยอมต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครับ

2 การได้ภาระจำยอมโดยอายุความ – กรณีนี้กฎหมายเขียนรองรับไว้ในมาตรา 1401 ว่าภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิมาใช้โดยอนุโลม ซึ่งก็คือการนำเรื่องการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382 มาใช้โดยอนุโลมครับ กล่าวคือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อื่นหรือสามยทรัพย์ต้องใช้ประโยชน์ในภารยทรัพย์โดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาจะได้ซึ่งภาระจำยอมติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี เพราะภาระจำยอมเป็นสิทธิที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

เช่น เราใช้ที่ดินแปลงติดกันในการเดินออกสู่ทางสาธารณะมาตลอดด้วยเจตนาที่จะได้ภาระจำยอมติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี แบบนี้เราก็จะได้ภาระจำยอมโดยทางอายุความครับ

3 การได้ภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย – กรณีนี้มักจะเป็นกรณีที่สร้างบ้านโดยสุจริตบนที่ดินของตนเอง แต่ปรากฏว่าเมื่อสร้างเสร็จดันมีบางส่วนของตัวบ้านรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของคนอื่น กรณีแบบนี้เจ้าของบ้านก็จะได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินของคนอื่นที่ตนรุกล้ำเข้าไปโดยผลของกฎหมาย แต่ก็จะต้องมีการจ่ายเงินค่าใช้ที่ดินให้แก่ที่ดินของคนอื่นตนรุกล้ำเข้าไปด้วยครับ