เมื่อผู้ขายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่โอนที่ดิน จะทำอะไรได้บ้าง

            มาที่กรณีปัญหาของเรากันดีกว่า ถ้าผู้ซื้อจ่ายเงินค่าที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายไปทุกงวดแล้ว ผู้ขายก็มีหน้าที่ที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ ถ้าผู้ขายไม่ยอมไปโอนกรรมสิทธิ์ให้ก็จะถือว่าผู้ขายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งผมมีทางออกให้กับผู้ซื้อ 3 ทางครับ
1. ไกล่เกลี่ยระหว่างกันก่อน
วิธีนี้เป็นวิธีการที่ง่ายที่สุด ถ้าผู้ขายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย อย่างแรกให้ผู้ซื้อเข้าไปคุยกับผู้ขายก่อนเลยว่าเกิดอะไรขึ้นถึงผิดสัญญา แล้วดูเหตุผลที่ผู้ขายผิดสัญญาว่าเพราะเหตุใด จากนั้นค่อยตัดสินใจว่าเราจะทำยังไงต่อไป ซึ่งผมแนะนำว่ายังไงก็ควรที่จะคุยกันก่อนครับ
2. เลิกสัญญาและเรียกเงินคืน
กรณีนี้จะเป็นกรณีที่เราไม่ต้องการที่ดินนั้นแล้วเพราะตัวผู้ขายไม่ยอมโอนให้สักที ซึ่งเมื่อผู้ซื้อจ่ายค่าที่ดินครบ แต่ผู้ขายไม่ไปโอนที่ดินให้ แบบนี้ผู้ขายจะตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา ทำให้เรามีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาได้ และหากเราบอกเลิกสัญญาก็จะมีผลให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายกลับสู่ฐานะเดิมเหมือนกับไม่เคยทำสัญญากันมาก่อน ผู้ขายก็จะต้องคืนเงินที่ได้รับไปให้แก่ผู้ซื้อ แต่ถ้ายังอยากให้โอกาส ยังไม่อยากบอกเลิกสัญญาทันที ตรงนี้สามารถส่งหนังสือทวงถามหรือ Notice ให้แก่ผู้ขายโดยแจ้งให้ผู้ขายไปโอนภายในเวลาที่กำหนด อาจจะ 15 วันหรือ 30 วัน หากไม่ไปโอนให้ ค่อยมาเลิกสัญญาก็ไม่เสียหายครับ
แต่ถ้าเลิกสัญญาแล้ว ผู้ขายไม่ยอมคืนเงินให้ กรณีแบบนี้ก็จะต้องฟ้องศาลเพื่อเรียกเงินคืนครับ
3. ฟ้องขอให้โอนกรรมสิทธิ์
กรณีนี้เป็นกรณีที่เรายังต้องการที่ดินนั้นอยู่ แต่ผู้ขายผิดสัญญาจะซื้อจะขายไม่ยอมโอนที่ดินให้ เราสามารถยื่นฟ้องต่อศาลขอให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นให้ได้ครับ ซึ่งกรณีนี้เป็นการฟ้องร้องเกี่ยวกับนิติกรรมจะซื้อจะขาย ปกติเราก็จะขอให้ผู้ขายไปโอน แต่ถ้าผู้ขายไม่ไปโอนเราสามารถขอให้ใช้คำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของผู้ขายได้ครับ คือ ถ้าศาลพิพากษาตามที่เราขอ เราสามารถนำคำพิพากษาไปจดทะเบียนโอนได้เลย โดยที่ผู้ขายไม่ต้องไปก็ได้ครับ