ภาระจำยอม

ภาระจำยอม ทรัพยสิทธิในทรัพย์สินของผู้อื่น

ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิชนิดจำกัดตัดทอนกรรมสิทธิ์หรือที่เรียกว่าทรัพยสิทธิในทรัพย์สินของผู้อื่น และที่สำคัญคือเป็นทรัพยสิทธิที่ผูกพันกับทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์โดยแท้ เช่น สิทธิที่จะเอาไม้คานในบ้านหลังหนึ่งสอดเข้าไปในบ้านอีกหลังหนึ่ง หรือสิทธิที่จะห้ามไม่ให้ปลูกอาคารปิดบังแสงสว่าง สิทธิที่จะห้ามไม่ให้ปลูกสร้างอาคารสูงเกินกว่าที่กำหนด หรือสิทธิที่จะชักน้ำเข้ามาจากที่ดินของผู้อื่นมาใช้ในที่ดินของตนเอง หรือสิทธิในทางเดิน หรือสิทธิที่จะวางท่อน้ำผ่านที่ดินของคนอื่นหรือสิทธิที่จะไปตักน้ำในที่ดินของผู้อื่น

ภาระจำยอมจะเกิดขึ้นได้ต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์

1.ต้องมีอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่สองอสังหาริมทรัพย์ขึ้นไป และอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่จำเป็นที่จะต้องเป็นที่ดิน อสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น บ้านเรือนก็ก่อให้เกิดภาระจำยอมได้หรืออยู่ภายใต้ภาระยอมได้และอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไม่จำต้องอยู่ติดกันแม้มีคลองสาธารณะคั่นอยู่ก็อาจเป็นทางภาระจำยอมได้
2.อสังหาริมทรัพย์ทั้งสองอสังหาริมทรัพย์จะต้องต่างเจ้ากัน การเป็นเจ้าของต่างคนกันถือตามความเป็นจริง

ภาระจำยอม หลักเกณฑ์

3.ภารยทรัพย์ต้องรับกรรมบางอย่างหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์ เช่น เจ้าของภารยทรัพย์ต้องยอมให้เจ้าของสามยทรัพย์เดินผ่านที่ดินของตน (รับกรรม) หรือเจ้าของภารยทรัพย์งดเว้นไม่ปลูกสร้างอาคารสูง (งดเว้นใช้สิทธิ) เป็นต้น แต่ถ้าเป็นเพียงประโยชน์เพื่อส่วนบุคคลโดยไม่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์แล้วจะเกิดภาระจำยอมขึ้นไม่ได้ เช่น อาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน เป็นต้น

การได้มาซึ่งภาระจำยอม

ภาระจำยอมได้มา 2 ทางด้วยกัน คือ 1 โดยทางนิติกรรม และ2 โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
1.การได้มาโดยนิติกรรม เป็นการตกลงระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น เจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงสองได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินแปลงหนึ่งในการที่จะเดินผ่านไปสู่ทางสาธารณะมีกำหนดสิบปีหรือเจ้าของที่ดินแปลงสองซึ่งอยู่ติดกันว่าเจ้าของที่ดินแปลงสองซึ่งอยู่ติดกันว่าเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งจะไม่สร้างตึกในที่ดินของตนสูงเกิน 10 เมตร เป็นต้น การทำนิติกรรมเพื่อให้ได้มาซึ่งภาระจำยอมจะต้องอยู่ภายใต้ บังคับ คือ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

2.การได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
2.1การได้มาโดยอายุความ
การได้สิทธิภาระจำยอมโดยอายุความ กฎหมายมุ่งประสงค์ให้ถือเอกการใช้ประโยชน์ของเจ้าของสามยทรัพย์เป็นสำคัญ โดยไม่ได้คำนึงว่าภารยทรัพย์นั้นจะเป็นของผู้ใดหรือเจ้าของสามยทรัพย์จะต้องรู้ตัวว่าใครเป็นเจ้าของภารยทรัพย์นั้น ดังนั้น แม้โจทก์จะใช้ประโยชน์ในทางพิพาทกว้าง 2 เมตร ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินมีโฉนดของจำเลยรวมไปกับทางสาธารณะกว้าง 2 เมตร โดยเข้าใจว่าเป็นทางสาธารณะทั้งหมด ก็ต้องถือว่าโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทในลักษณะจะให้ได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าวแล้ว
2.2 การได้มาโดยกฎหมายกำหนด เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรด้วย

ความระงับสิ้นไปแห่งภาระจำยอม

ความระงับสิ้นไปภาระจำยอม

กรณีแรก – ภาระจำยอมมีขึ้นโดยภารยทรัพย์ต้องรับกรรมบางอย่างเพื่อประโยชน์ของสามยทรัพย์ เมื่อภารยทรัพย์ซึ่งเป็นทรัพย์ที่ต้องรับกรรมสลายไปทั้งหมด สามยทรัพย์จึงไม่อาจใช้ประโยชน์ได้ หรือถ้าสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดก็ไม่มีทรัพย์สินที่จะโยชน์ เช่นตึกสูงสองตึกอยู่ใกล้กันโดยเจ้าของตึงหลังแรกยอมให้เจ้าของตึกหลังที่สองทำสะพานเชื่อมระหว่างตึกชั้นที่สองเพื่อให้คนที่อยู่ในตึกหลังที่สองเดินผ่านสะพานเชื่อมเข้าไปในตึกหลังแรกเพื่อออกสู่ถนนสาธารณะ เช่นนี้ถ้าตึกหลังใดหลังหนึ่งพังสลายลง ภาระจำยอมในทางเชื่อมย่อมสิ้นไป เป็นต้น
กรณีสอง – เมื่อภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นของเจ้าของคนเดียว กล่าวคือภาระจำยอมจะสิ้นไปโดยอัตโนมัติ เพียงแต่เจ้าของเพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้เท่านั้นเพราะเจ้าของทรัพย์มีอำนาจใช้สอยทรัพย์ได้อยู่แล้ว
กรณีสาม – ไม่ได้ใช้ภาระจำยอมถึงสิบปี

อ่านบทความเพิ่มเติม คดีที่ดิน คลิก!

ติดต่อ ปรึกษาทนายคดีที่ดินหรือ จ้างทนายคดีที่ดิน คลิก!

บทความกฎหมายล่าสุด