การบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดตามสัญญา

#ทนายเล่าเรื่อง ในวันนี้ผมขอหยิบยกประเด็นที่เกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามสัญญา ในเรื่องการเรียกเอาเงินประกัน และเงินค่าชดเชยจากการยกเลิกสัญญามาเล่าให้ฟังครับ ว่าในกรณีแบบนี้ศาลท่านมีคำสั่งให้เช่นไร มาดูกันได้เลยครับ

เรื่องนี้นาย ก. ต้องการเรียกเอาเงินประกันการเช่าตามสัญญาเช่า ที่นาย ข. ได้ค้างชำระหรือหนี้สินอื่นที่ค้างชำระมาหักเงินประกันค่าเช่าได้เมื่อนายข. ผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากสถานที่เช่าเรียบร้อยแล้ว และให้มีสิทธินาย ก.ยึดเงินประกันค่าเช่าได้ทั้งจำนวนในกรณี นาย ข. มิได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือน ซึ่งปรากฏในสัญญาเช่านั้น

เมื่อนาย ข. ผิดนัดโดยนาย ข. มิได้บอกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือน เงินประกันการเช่านี้จึงตกอยู่ในบังคับของ ป.พ.พ.มาตรา 379, 381 นาย ก. ย่อมมีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินประกันการเช่าได้

แต่กรณีต่อมาที่นาย ก. เรียกเรื่องเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า       ซึ่งระบุไว้ว่าหากนาย ข. เลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดอายุสัญญา นาย ข. จะต้องชำระค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดมีมูลค่าเท่ากับค่าเช่า 4 เดือนเพิ่มขึ้นอีกต่างหากนั้น ซึ่งศาลมองว่า เป็นเรื่องที่นาย ก. มีสิทธิริบเบี้ยปรับเพิ่มขึ้นจากการที่นาย ก. มีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด แต่มิใช่เป็นเรื่องที่นาย ก. มีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า ถือได้ว่าเงินประกันการเช่าเป็นเบี้ยปรับที่ซ้ำซ้อนกับเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด เพราะเบี้ยปรับทั้งสองกรณีต่างก็เป็นเงินประกันค่าเสียหายล่วงหน้าเมื่อผิดสัญญาเช่าเนื่องจากนาย ข. ไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรทั้งสิ้น ดังนั้น เบี้ยปรับที่นาย ก. มีสิทธิริบหรือเรียกเอาดังกล่าวนั้นเมื่อได้พิเคราะห์แล้ว ปรากฏว่าเป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วน มีเหตุลดเบี้ยปรับลงตามจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 383 ศาลคงให้ปรับเฉพาะเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด

แม้ในสัญญาเช่าจะมีการระบุรายละเอียดของการเช่าไว้เป็นอย่างไร ศาลจะพิจารณาเป็นกรณี ว่าแม้นาย ข. จะเป็นฝ่ายที่ผิดสัญญา แต่ข้อสัญญาดังกล่าวมีการเรียกเกินไปกว่าเหตุหรือไม่ เป็นการเรียกซ้ำซ้อนหรือเปล่า เมื่อเป็นการเรียกมาจาก สาเหตุเดียวกัน คือ นาย ข. ยกเลิกสัญญาเช่าโดยมิได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือน ศาลจึงคงให้ปรับเฉพาะเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด ส่วนกรณีอื่นๆตามที่นาย ก. เรียกร้อง ศาลจะใช้ดุลพินิจประกอบกับข้อกฎหมายในการวินิจฉัยตัดสินคดีครับ

กรณีนี้จะเห็นได้ว่า แม้ว่านาย ข. ผิดสัญญาเช่า แต่นาย ก. จะอ้างตามสัญญาเช่าที่มีการทำระหว่างคู่สัญญาทั้งหมด ก็จะเป็นการเรียกเอากับนาย ข. เกินกว่าเหตุได้ ซึ่งศาลก็ยังให้นาย ข. ที่ต้องชำระเงินให้แก่นาย ก.ตามสมควรแก่เหตุแก่กาลนั้น

(อ้างอิง : ฏ.4932/2541)