สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ แม้เช่าเกิน 3 ปีก็ไม่ต้องจดทะเบียน

#ทนายเล่าเรื่อง สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ 

เช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนหรือไม่

สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ แม้เช่าเกิน 3 ปีก็ไม่ต้องจดทะเบียน

             #ทนายเล่าเรื่อง วันนี้เรามากับคดีสัญญาเช่า ที่ไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษซึ่งเป็นสัญญาที่ตกลงกันเป็นพิเศษและมีผลแตกต่างจากสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งเรื่องสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษนี้ไม่มีบัญญัติไว้ในกฎหมาย แต่เป็นหลักที่มาจากคำพิพากษาของศาลฎีกาครับ

สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ

            ก่อนจะไปดูในเนื้อหาของคดี เรามาทำความรู้จักกับสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษนี้กันเล็กน้อยครับ ชื่อเต็มของสัญญานี้ คือ “สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา” เป็นสัญญาที่มีการตกลงเช่ากันโดยผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าและสิ่งตอบแทนพิเศษนอกเหนือจากค่าเช่า เช่น จะยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งที่ผู้เช่าจะสร้างให้เป็นของผู้ให้เช่า เพื่อแลกกับการที่ผู้ให้เช่าให้เช่าทรัพย์สินในระยะเวลาที่นานกว่าปกติ อาจจะ 10 ปี 20 ปี หรือ 30 ปี เป็นต้น ซึ่งการทำสัญญานี้มีผลทำให้เป็นการเช่าที่พิเศษกว่าปกติ ไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัวของคู่สัญญา สามารถตกทอดแก่ทายาทได้ ซึ่งสัญญาเช่าธรรมดาทำไม่ได้ ไม่จำเป็นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ และหากโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่เช่าไป ข้อตกลงพิเศษนี้จะไม่ตามไปด้วยครับเพราะข้อสัญญาผูกพันเฉพาะคู่สัญญา

           เราก็ทำความรู้จักกับสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษกันไปคร่าว ๆ กันแล้วนะครับ ทีนี้เรามาดูเนื้อหาของคดีที่ผมยกมาฝากทุกคนกันในวันนี้ดีกว่าครับ คดีนี้เป็นการทำสัญญาเช่ากัน โดยมีระยะเวลาการเช่าเกิน 3 ปี ซึ่งตามกฎหมายในเรื่องเช่า หากเช่ากันเกิน 3 ปี จะต้องไปจดทะเบียนการเช่า หากไม่ไปจด สัญญาจะบังคับกันได้แค่ 3 ปีเท่านั้น แต่สำหรับสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษที่มีกำหนดระยะเวลาเช่าเกิน 3 ปี จะต้องนำไปจดทะเบียนเหมือนกับสัญญาเช่าปกติหรือไม่ เราไปหาคำตอบกันเลยครับ

            คดีนี้ นาย A ทำสัญญาเช่าตึกแถวของนาย B โดยตกลงเช่ากันเป็นเวลา 6 ปี โดยที่นาย A ได้มีการให้เงินแก่นาย B จำนวน 10,000 บาทเพื่อเป็นการช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวที่นาย A จะเช่า และได้มีการกำหนดเรื่องการช่วยเงินค่าก่อสร้างนี้ลงไปในสัญญาเช่าข้อที่ 3 อีกด้วย ซึ่งตกลงทำสัญญาเช่ากันโดยที่ไม่ได้มีการนำไปจดทะเบียนการเช่า ต่อมาด้วยความที่นาย B พอรู้กฎหมายว่าถ้าเช่ากันเกิน 3 ปีแล้วไม่ไปจดทะเบียนการเช่า ก็จะฟ้องบังคับได้แค่ 3 ปี พอครบกำหนด 3 ปี นาย B ก็ไปอ้างหลักกฎหมายดังกล่าวมาบอกเลิกสัญญาเช่ากับนาย A แต่สุดท้ายนาย A เพิกเฉยไม่ยอมออกไปจากตึกที่เช่า

            นาย B จึงยื่นฟ้องต่อศาล โดยอ้างว่า นาย A ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวของนาย B มีกำหนดเวลาการเช่า 6 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าตามกฎหมาย เมื่อเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์จึงใช้บังคับได้เพียง 3 ปี ซึ่งครบกำหนด 3 ปีแล้ว นาย B บอกเลิกการเช่า แต่นาย A กลับเพิกเฉย จึงขอให้ขับไล่และใช้ค่าเสียหาย แต่นาย A ก็ไม่ยอมยื่นคำให้การเข้ามาต่อสู้ว่า สัญญาเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จึงไม่ต้องมีการจดทะเบียน สามารถบังคับได้ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา

             แอบบอกไว้ก่อนเลยครับว่า ประเด็นในคดีนี้จะตัดกันที่เรื่องเงินที่นาย A ให้แก่นาย B เพื่อช่วยเป็นค่าก่อสร้างตึกแถวจำนวน 10,000 บาทนี่แหละครับ ทีนี้เราไปดูกันเลยดีกว่าว่าศาลจะตัดสินออกมายังไง แต่ขอกระซิบอีกทีว่าคดีนี้ไปถึงศาลฎีกาใช่ไหมครับ ซึ่งผลของศาลชั้นต้นและอุทธรณ์เป็นไปในทางเดียวกันคือมองว่าสัญญาในคดีนี้เป็นสัญญาเช่าธรรมดา จึงบังคับได้เพียง 3 ปีครับ ศาลฎีกาจะว่ายังไง ไปดูกันเลยครับ

            ศาลเห็นว่า นาย B ได้ยอมรับว่าเงิน 10,000 บาทที่นาย A ให้แก่ตน โดยให้เป็นการช่วยค่าใช้จ่ายการปลูกสร้างตึกที่เช่า เช่นนี้ สัญญา ข้อ 3 ก็ย่อมฟังได้ชัดว่า เงินที่นาย A ให้แก่นาย B นี้เป็นเงินช่วยค่าก่อสร้างจริง ไม่มีเหตุที่จะฟังว่าเป็นเงินกินเปล่า (ศาลชั้นต้นและอุทธรณ์มองว่าเป็นเงินกินเปล่า) การที่นาย A ให้เงินแก่นาย B เช่นนี้ ย่อมมีความมุ่งหมายเป็นธรรมดาว่าได้ให้เพื่อตอบแทนการที่นาย A จะได้รับผลประโยชน์จากนาย B ตามสัญญา คือ ได้เช่าตึกแถวเป็นเวลา 6 ปี แม้สัญญาจะไม่มีข้อความระบุถึงความมุ่งหมายในเรื่องนี้ก็แปลได้ว่า ข้อสัญญาที่คู่สัญญามีความมุ่งหมายให้เป็นสัญญาต่างตอบแทน จึงมีผลผูกพันกันได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน

             ดังนั้น สัญญาเช่านี้เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อมีการกำหนดเวลาเช่า 6 ปี กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวจึงมีผลผูกพันนาย B แม้ระยะเวลาเช่าจะเกิน 3 ปีก็ไม่ต้องนำไปจดทะเบียนเพราะสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษนี้ไม่นำบทบัญญัติเรื่องการจดทะเบียนการเช่ามาใช้นั่นเอง เพราะฉะนั้น หากเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษแล้ว จะเช่ากันกี่ปีก็ไม่ต้องนำไปจดทะเบียนครับ คู่สัญญาต่างต้องผูกพันตามระยะเวลาที่ตกลงกัน แต่จะนำไปจดทะเบียนการเช่าเพื่อความสบายใจก็ได้ ไม่มีอะไรห้ามครับ
            อ้างอิง : ฎ.1135/2506

รวมสาระที่น่าสนใจที่เกี่ยวข้องกับ #ทนายเล่าเรื่อง มาให้ชมกัน

ติดต่อ ปรึกษาทนาย หรือ จ้างทนาย คลิก!

บทความกฎหมายล่าสุด