ที่ดิน ภบท 5

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คือ

หนังสือกรรมสิทธิ์และหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดินมีหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็น โฉนด, นส.3, นส.3 ก, สปก.4-01 เป็นต้นแต่มีที่ดินอีกประเภทที่มิได้มีหนังสือกรรมสิทธิ์หรือหนังสือแสดงสิทธิครอบครองตามกฎหมาย แต่ใช้หลักการครอบครองส่งต่อระหว่างเอกชนต่อเอกชนด้วยกันเอง โดยการอ้างเอกสารการเสียภาษีบำรุงท้องที่ หรือ ภบท.5 ซึ่งได้ระบุชื่อของบุคคลที่มีหน้าที่เสียภาษีนั้นไว้ในเอกสารดังกล่าว

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คือ

เมื่อไม่มีเอกสารสิทธิใดๆ บุคคลผู้ครอบครองที่ดินจึงถือเอาเอกสาร ภบท.5 ซึ่งมีชื่อของตนระบุเป็นผู้รับผิดชอบชำระภาษี มาเป็นเครื่องแสดงสิทธิในการครอบรองไปโดยปริยาย

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1372

เมื่อมีการซื้อขายระหว่างบุคคล ก็ใช้วิธีแจ้งต่อองค์การบริหารส่วนท้องถิ่นที่มีหน้าที่จัดเก็บภาษี เพื่อเปลี่ยนแปลงชื่อผู้เสียภาษี แล้วทำการชำระเงินและส่งมอบการครอบครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1372 โดยไม่สามารถจดทะเบียนได้ แต่ทั้งนี้ตามกฎหมายแล้ว ไม่อาจถือเอาเอกสารการเสียภาษีมาใช้แสดงสิทธิครอบครองบนที่ดินนั้นได้และไม่อาจอ้างได้ว่าที่ดินดังกล่าวมิได้เป็นที่ดินของใคร ตนจึงมีสิทธิ์จับจองตรงไหนก็ได้ เพราะประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 2 ได้วางหลักไว้ว่า ที่ดินซึ่งมิได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ ของบุคคลหนึ่งบุคคลใด ให้ถือว่าเป็นของรัฐ

อย่างไรก็ตามที่ดินประเภทนี้ยังอาจมีโอกาสที่จะขึ้นทะเบียนเป็นที่ดินมีกรรมิสิทธิ์ได้ หากรัฐพิจารณาแล้วว่าเป็นพื้นที่ชุมชน มีการทำประโยชน์มานาน ก็จะออกประกาศให้ไปขึ้นทะเบียนเพื่อออกเอกสารสิทธิ์ได้ เว้นแต่ที่ครอบครองนั้นไม่สามารถครอบครองได้ตามกฎหมาย เช่น เป็นที่ป่า ที่ทหาร หรือที่ราชพัสดุ ไม่ว่าจะทำอย่างไรก็ไม่อาจออกเอกสารสิทธิได้

หากที่ดินบริเวณโดยรอบเป็นที่ดินมีเอกสารสิทธิ์แล้ว แต่ที่ดินที่ตนครอบครองนั้นยังไม่มีเอกสารสิทธิ์ ก็อาจเป็นไปได้ว่า ณ ตอนที่รัฐประกาศให้ไปขึ้นทะเบียนเอกสารสิทธิ์ ผู้ครอบครอง ณ ตอนนั้นอาจยังไม่ดำเนินการปล่อยเวลาล่วงเลยจนถึงปัจจุบัน หากมิได้เป็นที่ต้องห้ามการครอบครองในข้างต้น ก็อาจไปขอขึ้นทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้ โดยนำหลักฐานการครอบครองและใช้ประโยชน์มาเป็นเวลานานมาประกอบการพิจารณา

การทำนิติกรรมเพื่อซื้อ-ขาย ที่ดิน ภบท.5 ย่อมตกเป็นโมฆะ เพราะผู้ซื้อย่อมทราบอยู่แล้วว่าผู้ขายมิได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เมื่อมีปัญหาในภายหลัง ก็ไม่อาจบังคับให้ผู้ขายไปดำเนินการจดทะเบียนได้ ซึ่งอาจทำได้เพียงเรียกร้องให้กลับคืนสู่สถานะเดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 นอกจากนั้นแล้วหากที่ครอบครองเป็นที่ป่า ที่ของรัฐ ผู้ครอบครองอาจต้องรับผิดตามกฎหมายที่ว่าด้วยการรุกล้ำที่ดังกล่าว

กฎหมาย มาตรา 1372

โดยสรุปแล้วการซื้อ-ขายที่ดิน ภบท.5 ผู้ซื้อย่อมต้องรับความเสี่ยงที่อาจจะไม่สามารถได้กรรมสิทธิ์ไปตลอด และยังเสี่ยงที่ต้องรับผิดหากการครอบครองที่ดินนั้นไปเกี่ยวข้องกับเงื่อนไขความผิดที่กฎหมายบัญญัติไว้ ในฐานะนักกฎหมายจึงแนะนำว่าถ้ามิได้มีความจำเป็นนักก็ไม่ควรที่จะเสี่ยงซื้อที่ประเภทนี้มาครอบครอง

บทความกฎหมายล่าสุด