รุกล้ำที่ดินผู้อื่น

ในที่ดิน เช่นที่ดินตามต่างจังหวัดหรือแม้แต่ในบางที่ในกรุงเทพต่างมีที่ดินที่ติดกันและแบ่งแยกกันไม่ได้ชัดเจนนอกจากจะทำสัญลักษณ์สิ่งใดสิ่งหนึ่งกั้นไว้ เช่น ทำรั้ว ทำคันดินกั้น เป็นต้น เช่นนี้แล้วการก่อสร้างบ้านหรือโรงเรือนอาจมีการรุกล้ำได้ โดยสิทธิและหน้าที่เป็นเช่นไรทางเราขออธิบายดังนี้

สร้างบ้านรุกล้ำที่ดินผู้อื่น

การสร้างบ้านหรือโรงเรือนรุกล้ำนั้น ตามกฎหมายหรือตามแนวตัดสินของศาลนั้น ได้วางแนวถึงการพิจารณาว่าสิ่งใดเป็นการสร้างรุกล้ำ ไว้ว่า ต้องเป็นการที่สร้างที่ส่วนที่รุกเข้าไปเป็นส่วนน้อยและส่วนใหญ่อยู่ในที่ดินของตนเอง โดยการสร้างที่พื้นที่โรงเรือนหรือบ้านนั้นครึ่งหนึ่งรุกเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นเช่นนี้ไม่ใช่การสร้างโรงเรือนหรือบ้านรุกล้ำแต่ประการใด(ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3680/2528)

เมื่อเป็นเรื่องของการสร้างโรงเรือนรุกล้ำแล้ว ต้องพิจารณา ก่อนว่าเป็นการสร้างโดยสุจริตหรือไม่ โดยเรื่องของความสุจริตหรือไม่ ต้องมีอยู่ตลอดในขณะการสร้างโรงเรือนหรือบ้านนั้น ตัวอย่าง เรื่องเป็นการสร้างโดยสุจริต เช่น ที่ดินของทั้งสองฝ่ายอยู่ติดกันและมีคันดินเป็นตัวกั้นที่ทั้งสองแปลง ฝ่ายผู้สร้างได้สร้างตามแนวคันดินดังกล่าว แม้ภายหลังมีการรังวัดสอบเขตที่ดินแล้ว คันดินดังกล่าววางไม่ถูกต้องตามแนวที่ดินและโรงเรือนรุกล้ำเข้าไป เช่นนี้ย่อมถือว่าการสร้างโรงเรือนดังกล่าวสุจริต เป็นต้น ตัวอย่าง เรื่องเป็นการสร้างโดยสุจริต เช่น ก่อนก่อสร้างไม่พบหลักเขตที่ดิน และผู้สร้างก็ไม่เคยขอรังวัดสอบเขตก่อนก่อสร้าง การก่อสร้างดังกล่าวถือเป็นการกระทำที่ประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง การก่อสร้างโรงเรือนหรือบ้านถ้ามีการรุกล้ำไปยังที่ดินบุคคลอื่นย่อมเป็นการก่อสร้างโรงเรือนหรือบ้านรุกล้ำโดยไม่สุจริต

เหตุอันไม่เป็นธรรมนั้น ต้องร้ายแรง

ผลในทางกฎหมาย หากเป็นกรณีการสร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต ผู้สร้างโรงเรือนหรือบ้านที่รุกล้ำเป็นเจ้าของโรงเรือนหรือบ้านนั้น แต่ต้องเสียเงินเป็นค่าใช้ที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดินที่ได้ไปรุกล้ำนั้น โดยเจ้าของที่ดินต้องจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมให้เจ้าของโรงเรือนหรือบ้านนั้น แต่ถ้าเป็นกรณีการสร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยไม่สุจริต เจ้าของที่ดินก็มีสิทธิที่จะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำไป และทำที่ดินให้คืนดี โดยผู้สร้างเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย

สร้างบ้านรุกล้ำ

เช่นนี้การสร้างโรงเรือนหรือบ้านไปรุกล้ำที่ดินของบุคคลอื่นจึงมีผลในทางกฎหมายต่างกันตามที่กล่าวมาแล้ว ต่อมาทางเราจะมีปัญหาข้อสำคัญอยู่ 2 เรื่องที่เกี่ยวกับเรื่องนี้ดังนี้

เรื่องที่ 1 หากเป็นกรณีที่สร้างโรงเรือนหรือบ้านในที่แปลงเดียว แต่ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินและขายหรือจำหน่ายจ่ายโอนไปยังบุคคลอื่นโดยมีโรงเรือนหรือบ้านรุกล้ำไปยังที่ดินที่ได้แบ่งออกไป เช่นนี้แล้วตามแนวคำพิพากษาศาลของศาลถือเป็นกรณีที่ไม่ใช่การสร้างโรงเรือนรุกล้ำในที่ดินของบุคคลอื่นโดยตรง แต่เป็นการเทียบเคียงโดยการนำผลของการสร้างโรงเรือนรุกล้ำมาปรับใช้โดยแนวคำพิพากษาศาลถือเป็นเรื่องเทียบเคียงว่าเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต เช่นนี้แล้ว เจ้าของที่มีสิทธิเพียงเรียกค่าใช้ที่ดิน และต้องจดทะเบียนภาระจำยอมให้อีกด้วย (แนวคำพิพากษาฎีกาที่ 1848/2512(ป.),ที่ 545/2530(ป.)และที่ 4799/2552)

เรื่องที่ 2 หากเป็นกรณีที่สร้างโรงเรือนหรือบ้านในที่ดิน 2 แปลงแต่เจ้าของคนเดียวกัน ต่อมามีการถูกบังคับคดีขายที่ดินไป 1 แปลง เช่นนี้แล้วแนวคำพิพากษาได้วางหลักไว้ว่า ในขณะสร้างดังกล่าวผู้สร้างย่อมมีสิทธิทำได้ไม่ใช่การปลูกสร้างที่ดินรุกล้ำ ต่อมาเมื่อการขายตามบังคับคดีหรือขายทอดตลาดแล้ว ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดจึงเป็นผู้ซื้อมาโดยสุจริต ผู้ซื้อจึงมีสิทธิให้รื้อถอนได้โรงเรือนหรือบ้านส่วนที่รุกล้ำได้ (แนวคำพิพากษาฎีกาที่ 796/2552 และที่ 9785/2553)

ขอบคุณที่ติดตาม หากบทความนี้มีประโยชน์โปรดแชร์เพื่อเป็นความรู้ต่อไป และหากมีปัญหาใดๆให้ทางเราดูแล ติดต่อทางเว็บไซด์นี้ หรือทางไลน์ @mkclegal หรือทุกช่องทางในนาม MKC Legal Group 

อ่านบทความเพิ่มเติม คดีที่ดิน คลิก!

ติดต่อ ปรึกษาทนายคดีที่ดินหรือ จ้างทนายคดีที่ดิน คลิก!

บทความกฎหมายล่าสุด